domingo, 31 de outubro de 2010

O que é certo ou errado em um condomínio?

Muitas são as dúvidas sobre o que é certo ou errado em um condomínio. Todavia é de conhecimento geral que as leis sobre esse assunto estão definidas na convenção de condomínio. Assim sendo, para tirar dúvidas, posto aqui o que está no CÓDIGO CIVIL sobre CONDOMÍNIOS.



Lei nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2.002

DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO (edilício = vertical e horizontal).

Seção I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1.331 . Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Parágrafo 1º - As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

Parágrafo 2º - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Parágrafo 3º - A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

Parágrafo 4º - Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

Parágrafo 5º - O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332 . Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333 . A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Registro de Imóveis.

Art. 1.334 . Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

Parágrafo 1º - A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

Parágrafo 2º - São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

**Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Parágrafo 1º - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Parágrafo 2º - O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337 - O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia."

*Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

*Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

Parágrafo 1º - Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

Parágrafo 2º - É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

*Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Parágrafo 1º - As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Parágrafo 2º - Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

Parágrafo 3º - Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

Parágrafo 4º - O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345 . O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Seção II

DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 1.347 . A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

*Art. 1.348 . Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

Parágrafo 1º - Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

Parágrafo 2º - O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349 . A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

*Art. 1.350 . Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Parágrafo 1º - Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

Parágrafo 2º - Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

*Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

*Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

*Art. 1.353 . Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

*Art. 1.356 . Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Seção III

DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 1.357 . Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

Parágrafo 1º - Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

Parágrafo 2º - Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o parágrafo 2º do artigo antecedente.

terça-feira, 19 de outubro de 2010

Sobrados estão atrasados!

Prefeitura diz que construtora abandonou obras de sobrados no loteamento


Vai atrasar a entrega de 44 sobrados das obras de reestruturação do bairro Fátima Baixo, promovidas pelo Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), do governo federal, em parceria com a prefeitura. Há cerca de dois meses, as construções no loteamento Victório Trez foram abandonadas pela empreiteira Schutz, de Montenegro. O prazo para entrega das casas expirou em setembro. As famílias que aguardavam ansiosas para estrear seus novos lares agora terão de esperar pela contratação de uma nova construtora para dar continuidade a maior parte das obras.

Das 346 famílias que serão transferidas da área de risco, conhecida como Valão dos Braga, 102 já estão instaladas em novas casas e apartamentos do loteamento. A família da dona de casa Regina Pereira, 45 anos, faz parte da maioria que ainda aguarda a mudança.

– Eu não vejo a hora de ir embora daqui e ir para a casa nova. Ela estava ficando tão bonitinha, mas aí eles pararam de trabalhar – lamenta a moradora do Fátima Baixo.

Marido dela, o soldador, Valdir Pereira Neto, 48, e os dois filhos, também ficaram ressentidos.

– Nós estávamos programados para mudar. Já era para estarmos lá. Agora, a nova previsão é para fevereiro – conta Neto.

O coordenador do projeto de reassentamento do Fátima Baixo, Manoel Marrachinho, disse que a empreiteira rescindiu o contrato com a prefeitura depois de ter sido notificada pelo Ministério do Trabalho.

– A obra foi embargada por não estar cumprindo a legislação de segurança e condições de trabalho. A empreiteira encaminhou um pedido de reajuste do valor da obra em R$ 400 mil por conta disso e a prefeitura indeferiu. Aí, eles disseram que não tinham mais interesse na obra – explica Marrachinho, engenheiro e diretor municipal de Habitação.

Para dar continuidade aos trabalhos será necessário abrir uma nova licitação. Esta é a segunda construtora que desiste de realizar a mesma obra, especificamente dos 55 sobrados. Deste número, apenas sete residências foram entregues e as outras 44 têm 70% das obras para serem executadas, de acordo com Marrachinho.

– Pretendemos abrir um novo edital em 30 dias – planeja.

Marrachinho ressalta que o ritmo das demais obras do Victório Trez segue normalmente. No dia 25 de outubro, mais 20 apartamentos serão entregues. No dia 12 de novembro, está prevista a mudança de outras 20 famílias para o loteamento. Com a inauguração destes dois blocos, serão 142 famílias assentadas. A transferência total dos 346 moradores do Fátima Baixo está prevista para ser concluída em março do ano que vem, conforme o diretor de Habitação.

quinta-feira, 7 de outubro de 2010

Como reciclar o lixo? Tire suas dúvidas!



Os materiais recicláveis mais comuns são:

- Metais ferrosos (sucatas de latão, molas, fios elétricos)


- Alumínio (latas de cerveja e refrigerante)


- Vidro (garrafas, pratos, copos)


- Plástico (garrafas pet, copos descartáveis, brinquedos)



- Papelão (caixas de papelão, jornais)



Materiais que não são recicláveis:
- Cerâmicas;
- Vidros pirex e similares;
- Acrílico;
- Lâmpadas fluorescentes;
- Papéis plastificados, metalizados ou parafinados (embalagens de biscoito, por exemplo)
- Papéis carbono, sanitários, molhados ou sujos de gordura;
- Fotografias;
- Espelhos;
- Pilhas e baterias de celular (estes devem ser devolvidos ao fabricante);
- Fitas e etiquetas adesivas.

Como preparar os materiais:
- Plásticos: lave-os bem para que não fiquem restos do produto, principalmente no caso de detergentes e xampus, que podem dificultar a triagem e o aproveitamento do material.
- Vidros: lave-os bem e retire as tampas.
- Metais: latinhas de refrigerantes, cervejas e enlatados devem ser amassados ou prensados para facilitar o armazenamento.
- Papéis: podem ser guardados diretamente em sacos plásticos
- As caixinhas de leite do tipo longa vida também devem ser limpas para evitar que a sujeira deixe mau cheiro e atraia animais como ratos e baratas.

Você não precisa separar os materiais recicláveis por tipo. É necessário somente separar o material seco do úmido, ou seja, orgânico e não orgânico.

Lixo orgânico é todo resíduo de origem vegetal ou animal, ou seja, todo lixo originário de um ser vivo. Este tipo de lixo é produzido nas residências, escolas, empresas e pela natureza.



Podemos citar como exemplos de lixo orgânico: restos de alimentos orgânicos (carnes, vegetais, frutos, cascas de ovos), papel, madeira, ossos, sementes, etc.

Este tipo de lixo precisa ser tratado com todo cuidado, pois pode gerar conseqüências indesejadas para os seres humanos como, por exemplo, mau cheiro, desenvolvimento de bactérias e fungos, aparecimento de ratos e insetos. Nestes casos, várias doenças podem surgir, através da contaminação do solo e da água.

No processo de decomposição (apodrecimento) do lixo orgânico é produzido o chorume, que é um líquido viscoso e de cheiro forte e desagradável. O chorume também é um elemento que pode provocar a contaminação do solo e das águas (rios, lagos, lençóis freáticos).

O lixo orgânico deve ser depositado em aterros sanitários, seguindo todas as normas de saneamento básico e tratamento de lixo. A população também pode contribuir para o tratamento deste lixo, favorecendo a coleta seletiva do lixo e a reciclagem.

Este tipo de lixo também pode ser usado para a produção de energia (biogás), pois em seu processo de decomposição é gerado o gás metano. Outra utilidade do lixo orgânico é a produção de adubo orgânico, muito usado na agricultura, através do processo de compostagem.

Padrão de Cores